自2023年春天开始，东莞奔赴一场高质量发展之约专业配资杠杆，高端人才和创新科技型企业慕名而来，成为城市蓬勃发展的参与者和见证者，因其自身强大的购买力，也持续催生新的高端住宅市场需求。

　　纵观世界高端住宅新走向，紧跟广深两大一线城市的住宅发展历程，东莞品质居住的需求从传统别墅过渡到大平层时代。功能完善、高端享受、圈层营造、私密氛围……共同造就了大平层户型的独特魅力，使其入市就一跃成为顶级豪宅的象征，并引领东莞品质人居的革新。

　　撰文:艾帅谢麦诗

　　高端项目带动新房网签价格创新高

　　2023年至今，东莞中心城区和松山湖的高端项目和豪宅集中入市，产品品质全面升级，且200平方米左右以上的大平层产品供应明显放量。在改善首付比例大幅下降等利好因素的推动下，东莞改善需求大量释放，不少高端品质项目轮番引领市场热度，并助推东莞月度网签均价较长时间超出3万元/平方米。据瑞城搜研究院数据统计显示，东莞单套总价超千万元的住宅成交套数为881套，比去年全年691套还多190套，约超出27.5%。

　　千万级豪宅主要集中在华润置地、万科、华侨城等几大开发商，其中南城和松山湖成交套数最多。如南城的华润置地中心悦府，成交了335套，且悦府380平方米全新大平层产品已入市，最高备案单价超8万元/平方米；同样位于南城的万科瑧湾汇成交了182套，后续仍有大户型产品推出；在松山湖，万科松樾成交59套，目前最后一栋25套352平方米—393平方米大平层产品已经推出，最高备案单价超7万元/平方米；华侨城松湖原岸成交53套，目前项目住宅已售罄。

　　在东莞市住建局发布的月度网签数据显示，从2023年3月至今，东莞一手房网签均价均位于3万元/平方米以上（注：2023年2月一手房网签均价为29515元/平方米）。值得一提的是，2023年6月，一手房网签均价更是直逼4万元/平方米，约39108元/平方米。这与瑧湾汇、悦府等高端品质项目的轮流入市有着密不可分的关系。

　　瑞城搜研究院总经理王斌表示，“豪宅热”是多重因素的共同作用，或是出于投资，或是过于购置优质资源，可以说，2023年的豪宅热，是一股不可忽视的市场现象，正呈现“中心城区开花”到“环城镇街蔓延”的趋势。

　　豪宅产品日益与一线城市对标

　　“豪宅不可一概而论，分为别墅、大平层等产品类型，2023年东莞楼市最热的莫过于大平层。”中原地产研究院执行院长车德锐说。

　　他认为，豪宅代表的是一种身份和地位，可以满足改善人群在社交、居住等各方面的需求。东莞别墅市场相对饱和，已经成为多数改善客户的标配资产。相较之下，大平层作为一种当下东莞稀缺的新晋资产，更容易被接受和认同。

　　回顾东莞城市发展，自2019年开始，东莞中心城区“一心两轴三片区”建设大幕拉开，打造全市政治、经济、文化、公共服务的重要载体。在“黄金双轴”的交汇下，东莞大道以“时代发展轴”打造湾区都市空间脊梁、鸿福路以“山水文化轴”打造东莞城市精神家园，从市民服务中心一二期运营，到三江六岸滨水岸线示范段一期开放，再到CBD多个重大项目的集中开工，提升城市品质的背后，是东莞塑造城市能级与核心竞争力的决心。

　　可以预见，围绕强中心发展策略，东莞中心城区的基础设施将得到进一步的改善和扩张，包括交通、教育、医疗等方面，为居民提供更好的生活条件和便利；也将成为文化艺术、体育娱乐等方面的集聚地，丰富居民的文化生活和精神享受；更将成为企业和创业者的首选地，吸引更多的投资和人才，促进经济的繁荣和创新的发展。

　　对此，亦有业内人士称，豪宅热是基于资金不断寻找最佳标的。在这之下，豪宅具备着普通商品房不具备的优质资源，核心城市的优质房产则更具保值和成长性，也因此成为此类人群投资性避险的重要去向。

　　此外，在产品方面，2023年东莞入市的豪宅中，270°环幕客厅增多，阳台向大、向宽、向多元化升级，200平方米以上大平层项目增多，产品日益与一线城市对标，与客户需求匹配度进一步相契合。这些都是豪宅热效应出现的原因。

　　大平层产品还有很大提升空间

　　那么，对于高端改善人群来说，豪宅的标准有哪些？

　　“对东莞而言，真正意义的豪宅起码是千万级别的资产，像瑧湾汇、悦府、鹏润·天玥、万科松樾以及即将入市的瑧山汇和光大天骄国际等项目，可以说是这一类产品。”车德锐说，豪宅大都有一些共性的特点——核心地段、稀缺资源、圈层纯粹、产品舒适、品牌房企、高品质、好产品和定制化物业服务。

　　以2023年东莞热销豪宅大平层项目为例，首先是产品极具个性化，产品的设计大都出自世界级大师的手笔，而设计的舒适度及区域的划分更是检验豪宅的其中标准。空间的大尺度，意味着各个功能区间面积大、尺度宽、舒适度高；配置的商务会所、运动健身会所、泳池等，满足现代高端人士生活娱乐的需求。

　　其次是定制化的精装和物业服务。对标国际豪宅，使用国际一线家电品牌和大量石材装饰，如悦府高规格打造的装甲门、皮革墙面、青玉石的背景墙等交付标准；嘉格纳、博世等国际一线品牌。在服务方面，比如有项目特设150项服务标准、大堂24H礼宾等服务，打造专属服务体系。

　　最为关键的是，豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上。如特殊的湖景资源、城市中心绿地资源、山景资源、森林资源、区域在城市中的不可替代性等。

　　可以说，不管是在所处的地理位置，所配备的各项服务，还是所拥有的地区教育、生活、景观资源等，豪宅都具有更大的优势。在楼市调整的情况下，高端客户买房考虑的已经不单单是投资所获得的收益，更多是自身的居住体验。显然，豪宅具备足够良好的居住体验。在优质资源和良好居住体验的双重作用下，诸多富豪自然愿意花钱买。

　　对于未来豪宅市场的发展，车德锐认为，在产品力方面，参考北上广深等一线城市，东莞大平层产品力还有很大的提升空间，未来更优秀的产品是可以期待的。从市场层面来讲，积累客户需要更长时间和更大的范围，当下豪宅大平层的购房群体大多是城区客户，后续镇街客户可以针对性的进行吸附。在价格方面，当下豪宅的价格基本是稳定的，目前已经形成“贵的就是好的”这样一个共识。

　　值得关注的是，待2024年光大天骄国际等项目推出后，未来东莞能够做豪宅的地块很少，而占据自然景观资源、城市中心的土地愈加稀缺专业配资杠杆，所以说，在此轮豪宅消化后，未来一两年，此类豪宅都是很珍稀的。