本报记者方超张家振上海报道a股杠杆

　　在房地产行业深度调整的大背景下，港资房企开始逆势加码内地市场。

　　《中国经营报》记者获悉，日前，太古地产宣布将以约97.10亿元收购持有洋泾地块及前滩21号地块房地产项目的两家公司股权。这两个位于上海市浦东新区的项目将成为太古地产在内地布局的第九及第十个大型发展项目。

　　“在公司1000亿元港币投资计划下，我们很高兴能落实这两个在上海市的重大投资项目，这将显著拓展我们在这座重要城市的业务布局。”太古地产行政总裁彭国邦如此表示。

　　再度落子浦东新区的太古地产，仅是港资房企持续加码内地市场的一个缩影。仅自今年下半年以来，港资房企在上海市、北京市等一线城市的动作频频，例如，嘉里建设启动上海金陵路项目，香港置地“现身”北京土拍市场等。

　　“港资房企近期在内地房地产市场频频出手的原因，一方面是因为这些房企拥有较为充裕和长期化的资金储备，另一方面也反映了他们看好内地房地产市场发展前景。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者。

　　重磅项目密集落地

　　在此前已布局三个项目的基础上，太古地产再度重仓上海市房地产市场。

　　10月10日，“浦东发布”微信公众号发布信息称，太古地产以约97.10亿元的总价成功摘牌东袤公司40%股权（洋泾项目）和耀龙公司40%股权（前滩21号地块项目）。

　　记者梳理发现，洋泾项目及前滩21号地块项目地理位置优越。其中，前滩21号地块项目位于中环线内，占地面积约63804平方米。据悉，该地块毗邻三条地铁线路交汇点，项目规划地上、地下总建筑面积约602431.47平方米。

　　摘得两大优质地块项目股权，太古地产无疑对此寄予厚望。

　　“我们认为，这两个地块及其所在区域极具发展潜力，区域内学校、医院、文体设施和交通网络等一系列基础设施正不断完善。”彭国邦进一步表示，“这两个重要投资落地，不仅标志着太古地产开启在上海市发展的新篇章，也印证了我们对在中国内地发展活力地标的长期承诺。”

　　无独有偶，在近两个月前的8月23日，上海市黄浦区的嘉里金陵路项目奠基仪式及开工典礼活动正式举行。公开资料显示，该项目作为地标级超大城市综合街区，总建筑面积约66.3万平方米，涵盖住宅、办公、商业和酒店等多元业态，预计将于2027~2029年间分期竣工。

　　除太古地产、嘉里建设外，多家港资房企在沪项目也迎来了重要节点。今年8月底，位于南京西路的恒隆广场二期扩建获批，而在今年4月底，由瑞安集团打造的超大规模综合体上海蟠龙天地正式开业。

　　在多个重磅项目密集落地背后，是港资地产逆势加码内地市场的真实反映。太古地产方面此前就曾表示：“中国内地仍是太古地产未来发展的核心市场，并看好发展前景。”太古地产曾在2022年3月宣布千亿港元投资计划，其中，将有500亿港元投向内地市场。

　　对于近期港资房企持续加码内地房地产市场的现象，柏文喜告诉记者：“因为港资房企在资金、品牌、运营等方面具有一定的优势，能够在市场调整期以较为合理的价格收购优质资产。”

　　“在国内市场发展过程中，港资房企一直秉承着相对低成本的入市原则，并且其拿地资金也多以自有资金为主，杠杆率相对较低，风险控制能力也相对较强。”58安居客研究院研究总监陆骑麟告诉记者。

　　陆骑麟进一步表示，相对而言，港资房企在楼市筑底阶段拿地是较好的时机点。“首先，在市场深度调整期拿地的成本相对最低；其次，这一时间段才能拿到更优质的地块，因为部分房企在资金紧张的情况下才会把手头的优质地块拿出来交易。”

　　持续加码全新赛道

　　在持续加码内地市场的同时，港资房企侧重的投资领域也呈现出新变化。

　　记者梳理发现，自上世纪90年代以来，港资地产巨头纷纷进入内地市场，彼时投资力度最大且最具影响力的领域多为商业地产领域。

　　“事实上，在过去的20年中，我们在内地的租赁收入从未出现过下滑的情况，甚至在过去3年仍能保持稳健增长。”恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗表示。

　　除恒隆地产外，不少港资地产巨头亦因布局内地商业地产而获益匪浅。相关数据显示，今年上半年，太古地产内地应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）同比上升41%，其中，上海兴业太古汇和前滩太古里零售销售额分别上涨72%、169%。

　　对此，柏文喜分析认为，港资房企热衷投资内地商业项目，主要是因为这些项目的投资规模较大，回报周期较长，符合港资房企长期投资的理念和自身的资金、运营优势。

　　值得注意的是，除了优势明显的商业地产外，高端住宅、城市更新项目近年来亦备受港资地产巨头青睐。

　　例如，依托此番收购的上海洋泾地块，太古地产将在此打造内地市场首个高端住宅产品。彭国邦表示：“洋泾地块位于黄浦江畔，是太古地产将住宅品牌带进中国内地的理想起点。”

　　“在国内高端商业办公综合体中，太古里和太古汇的知名度十分高，但这些项目都以自持为主，对房企的资金实力要求较高。”在陆骑麟看来，太古地产逐步进入高端住宅项目开发领域，能够快速回笼资金，并且通过高端综合体开发运营，也能提升其开发住宅项目的产品溢价，能够保障这类企业长远发展。

　　“近年来，随着国内住宅市场逐步升级，一些港资房企开始转向住宅项目开发领域，这可能得益于国内住宅市场规模更大，需求更为广泛和多样化，房企也可获得较高的投资回报率和回报机会。”柏文喜亦分析认为。

　　此外，当前热度颇高的城市更新赛道亦涌入了不少港资地产巨头。例如，此前举行奠基仪式的嘉里金陵路项目，就被称为是“黄浦区城市更新规划的重要一环”。

　　自上世纪80年代就进入上海市场的瑞安集团，早已在上海城市更新领域深耕多年，新天地、蟠龙天地等项目亦被外界视为城市更新的典范项目。

　　陆骑麟认为，近几年，各地主要发展方向转向城市更新，港资房企也积极参与其中。从其在内地发展的路径来看，港资房企在内地发展的节奏一直和国家发展的政策方针基本保持一致，主要与其相对较强的资金实力和开发能力相关。同时，港资房企也多以商业综合体开发见长，开发运营能力和当前城市更新阶段的需求相匹配。

　　谨慎选择落子城市

　　尽管持续重仓内地市场，但港资房企巨头对于落子城市的选择依然极为谨慎与克制。

　　“恒隆地产在内地已经布局9座城市，业态也比较丰富，所以暂时比较谨慎，未来的变数还很多，首要重点是希望把现有的项目先做好。”恒隆地产行政总裁卢韦柏此前在接受记者采访时表示。

　　瑞安房地产有限公司行政总裁王颖此前也表示：“在城市更新方面，瑞安短期内依旧集中在上海市等一线城市，其中上海市仍是未来发展的策略重心，并逐步探索长三角地区和粤港澳大湾区的机会。”

　　“港资房企布局多以一线城市为主，主要是因为这些城市具有较为完善的市场体系和较高的发展水平，也有着较大的消费群体和较为稳定的经济环境与市场容量，以及较好的市场机会和较低的市场风险。”柏文喜表示。

　　在柏文喜看来，这种城市选择战略可以帮助港资房企更好地融入当地市场，提高品牌知名度和市场占有率，同时也能够为其提供更为广阔的发展空间和更多的商机。

　　除深耕一线和核心二线城市外，在房地产市场深度调整大背景下，对于涌现出的诸多市场新机遇，港资房企亦颇为谨慎。

　　“恒隆一直在持续关注外部机会，并保持着长期的战略稳定性。”恒隆地产相关负责人此前在接受记者采访时表示，公司会综合考虑多重因素，如城市发展潜力，而不仅仅是突然出现的机会。“未来，我们将继续寻找机会，同时也会注重自身的主要问题和核心业务。”

　　“港资房企稳健审慎的发展模式更像是一把‘双刃剑’，在内地房地产市场快速发展的30年a股杠杆，过于谨慎无疑错失了最好的发展契机。”克而瑞研究中心分析认为，但在行业寒冬来临之后，港资房企的优势开始显现，多元的业务结构以及稳定的可持续性收入成为了“过冬”的最佳对策。此外，优异的财务指标以及绿色转型理念，也让港企能够获取优质的低成本资金，从而为逆势加仓提供了可能性。